פינוי בינוי הפך בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד מהנוף העירוני בישראל. בערים רבות, בניינים ישנים מפנים את מקומם לבניינים מודרניים, תוך שדרוג תשתיות עירוניות. אולם, לצד ההבטחה לדירה חדשה וגדולה יותר, עולה לא פעם השאלה המרכזית– כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי?
מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא חלק מהתחדשות עירונית, במסגרתו מתבצעת הריסה של מתחם מגורים ישנים ובמקומו נבנה בניין חדש. התמורה לבעלי הדירות של הבניין הישן היא שהם מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר ולעיתים קרובות גם עם תוספת מרפסת, ממ"ד וחניה. הרעיון מאחורי פינוי בינוי הוא כפול: מחד, הוא מאפשר שדרוג איכות החיים של בעלי הדירות, ומאידך, מהווה כלי חשוב להגדלת היצע הדיור באזורים עירוניים צפופים, ללא צורך בהרחבת שטחי בינוי על חשבון שטחים חקלאיים. הפרויקט הוא שיתוף פעולה מורכב בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית ורשות מקרקעי ישראל.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה פינוי בינוי?
קבלת היתר בנייה בפרויקט פינוי בינוי זה ללא ספק אחד השלבים הארוכים והמורכבים ביותר בתהליך. השלב הזה יכול לקחת בממוצע בין 3 ל-7 שנים, ואף יותר במקרים מסוימים, בהתאם למורכבות הפרויקט, הרשות המקומית או התנגדויות אפשרויות. להלן פירוט:
תכנון תהליך אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר)
לפני הגשת בקשה להיתר בנייה, יש צורך לאשר תוכנית בניין עיר (תב"ע). זו מגדירה את זכויות הבנייה, השימושים המותרים, גובה הבניינים, איפה ומה מותר לבנות ועוד. תהליך אישור התב"ע עובר דרך ועדות תכנון מקומיות וכולל פרסום התכנית לצורך קבלת התנגדויות. שלב זה לבדו יכול לקחת מספר שנים, במיוחד אם מדובר בפרוייקט שיש לו השפעה מסיבית על הסביבה.
הסכמות הדיירים
אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא השגת הסכמתם של לפחות 80% מבעלי הדירות. תהליך זה דורש משא ומתן ארוך מול מספר רב של בעלי עניין ופתרון מחלוקות. כל עוד אין רוב מוסכם, היזם אינו יכול להתקדם עם הפרויקט. גם לאחר חתימת הרוב הנדרש, לעיתים נדרשת התמודדות עם בעלי דירות סרבנים בבתי המשפט.
תכנון אדריכלי והנדסי מפורט
לאחר אישור תב"ע, צוותי התכנון של היזם מכינים תוכניות אדריכליות והנדסיות מפורטות. תהליך זה דורש תיאום בין יועצים שונים כגון קונסטרוקציה, אינסטלציה, חשמל, מיזוג אוויר, כיבוי אש ועוד.
הגשת הבקשה להיתר ובדיקתה ע"י הוועדה המקומית
עם השלמת התוכניות, הבקשה להיתר מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה בודקת את התוכניות מול התב"ע המאושרת, תקנות הבנייה, דרישות כיבוי אש, נגישות ועוד. תהליך זה גם כן יכול להיות ארוך, ולעיתים היזם נדרש לתיקונים מצדו.
דרישות גופי ציבור שונים
היתר בנייה דורש אישורים ממגוון גופים ורשויות כגון חברת החשמל, מקורות, בזק, חברת הגז, פיקוד העורף, משרד הבריאות ועוד. תיאום עם כל הגופים הללו והשגת האישורים הדרושים יכולים לארוך זמן רב.
התנגדויות
בשלב התב"ע והן בשלב הגשת הבקשה להיתר, עלולות לצוץ התנגדויות מצד שכנים או גורמים אחרים. התנגדויות אלו נדונות בוועדות התכנון, ובמקרים מסוימים עשויות להגיע אף לערכאות משפטיות, מה שמעכב באופן משמעותי את התהליך. חשוב לציין כי בחלק מהרשויות המקומיות ישנה התמחות וניסיון רב יותר בקידום פרויקטים מסוג זה, מה שיכול לקצר את לוחות הזמנים.
מה מקבלים בפינוי בינוי?
התמורה שבעלי הדירות ירוויחו מפרויקט פינוי בינוי היא התמריץ העיקרי להסכמתם:
דירה חדשה: זוהי התמורה המרכזית. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין חדש. הדירה החדשה גדולה יותר בדרך כלל מהישנה, בתוספת של חדר (לרוב של כ-12-25 מ"ר), מרפסת שמש, ממ"ד וחניה.
שדרוג של מפרט הדירה: הדירות החדשות נבנות בסטנדרטים מודרניים, עם מפרט טכני עשיר יותר הכולל לרוב: ריצוף, מטבח חדשני, חדרי רחצה מעוצבים, מערכות מיזוג אוויר, הכנה לבית חכם, ועוד.
בניין בטיחותי: הבניין החדש נבנה על פי התקנים המחמירים ביותר, כולל עמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 413) ודרישות בטיחות עדכניות. בנוסף, הבניין יכלול תשתיות חדשות לחלוטין (צנרת, חשמל, תקשורת), לובי מפואר, מעליות, ולעיתים גם חדר כושר או גינה משותפת.
שכר דירה בתקופת הבנייה: בתקופת הבנייה, אשר נמשכת בדרך כלל בין שנתיים לשלוש שנים, הדיירים מתפנים מדירותיהם. היזם מחויב לממן עבורם שכר דירה חודשי, לרוב בדירה חלופית באותו אזור מגורים, וכן לשאת בעלויות ההובלה הכפולות (פינוי לדירה הזמנית וחזרה לדירה החדשה)
ערבות בנקאית: היזם נדרש לספק לדיירים ערבות בנקאית, המבטיחה את סיום הפרויקט והעברת הדירות החדשות לידיהם. זוהי הגנה חשובה לדיירים מפני קריסה כלכלית של היזם או אי עמידה בהתחייבויותיו.
חשוב לציין שהתמורות הספציפיות והמפרט הטכני נקבעים במסגרת המשא ומתן בין היזם לנציגים מטעם בעלי הדירות, ולכן מומלץ מאוד להיות מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית ופינוי בינוי.
