היטל השבחה הוא תשלום חובה שמי שמוכר את הדירה שלו, נדרש לשלם לוועדות מקומיות לתכנון ובנייה כשערך הנכס שלו עלה כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר חדשה (תב"ע), היתרים חדשים שהנכס קיבל ועוד. בפשטות, אם מכירת הדירה שלכם קרתה לאחר שהרשות אפשרה יותר לבנות או שיפרה את הזכויות בנכס, אתם נדרשים להעביר 50% משווי ההשבחה שנוצר לקופה הציבורית. חשוב לדעת כי החיוב בהיטל השבחה במכירת דירה נוצר ברגע שאתם "מממשים" את הזכויות הללו.
מתי משלמים היטל השבחה?
כאשר מוכרים דירה, אתם למעשה מממשים את הזכויות המשופרות שנוצרו בנכס שלכם. זהו "אירוע המס". המשמעות היא שחייבים לשלם את ההיטל רק ברגע:
- שאתם מוכרים את הנכס שלכם (העברת הזכויות בפועל).
- או שאתם מקבלים היתר בנייה על פי אותה תכנית משביחה שאושרה כמו היתר להוסיף קומה לדירה.
חשוב לזכור: אם התוכנית המשביחה אושרה לפני 10 שנים, אך לא מכרתם או בניתם עד היום, עדיין לא חייבו אתכם בהיטל השבחה. לכן, התשלום אינו קשור לתאריך אישור התוכנית, אלא לתאריך שבו אתם בוחרים לממש את ההטבה הכלכלית שנוצרה.
איך מחשבים היטל השבחה והאם אפשר לקבל פטור?
כדי לחשב את ההיטל, קודם כל בודקים את ההשבחה. כלומר, בכמה עלה שווי הדירה שלכם כתוצאה מאישור תכנית משביחה (כמו פינוי בינוי). החישוב מבוסס על מועד קובע, שהוא השוואה בין שווי הנכס לפני אישור התכנית ואחריה. לבסוף, אתם חייבים לשלם 50% משווי ההשבחה, כאשר שמאי מקרקעין מקצועי מטעם הרשות הוא זה שמבצע את הערכה הראשונית.
עם זאת, אם הדירה שלכם עומדת בקריטריונים המחמירים של:
- היא דירת מגורים יחידה בבעלותכם,
- השטח המושבח קטן מ-140 מ"ר,
- או אם אתם בני 70 ומעלה ועומדים בתנאי הזכאות (כמו היעדר בעלות על דירה נוספת)
אתם יכולים להיות זכאים לפטור מלא או חלקי מהיטל זה.
השגה על שומה
כאשר תגישו בקשה לקבלת תעודה לרשם המקרקעין (טאבו) לצורך מכירת דירה, ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ינפיקו שומה של היטל ההשבחה, המפרטת את הסכום שהם דורשים תשלום. אם הסכום נראה לכם גבוה מדי, תדעו שיש לכם את הזכות המלאה לערער! אתם יכולים להגיש השגה לוועדה המקומית, או לנקוט בהליך מהיר ויעיל יותר ולדרוש מינוי שמאי מכריע, שתפקידו לבחון את שומת הרשות ואת שומה הנגדית שלכם ולקבוע את הסכום הסופי. זכרו, מדובר בהליך מקצועי שדורש ליווי של עורך דין מקרקעין ושמאי מקרקעין מטעמכם.
מי משלם היטל השבחה?
כאשר אתם מגיעים לשלב המכירה, חשוב מאוד להתייחס להיטל ההשבחה בחוזה מכר. עליכם לקבוע במפורש מי נושא בתשלום – האם זה אתם כמוכרים (כפי שנהוג בדרך כלל), או שהקונה יישא בחלק ממנו. בנוסף, מומלץ לבצע תכנון מס מקדים לפני חתימת החוזה, כדי למקסם את הרווח שלכם. זכרו, לא תוכלו להשלים את העברת הבעלות בטאבו ולקבל אישור להעברת זכויות מרשות מקומית, עד שתסדירו את תשלום ההיטל במלואו או שיוסכם על דרך להבטחת התשלום.
ליווי מקצועי הוא המפתח
היטל השבחה במכירת דירה הוא מרכיב כלכלי משמעותי, ואין לוותר על ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין שידאגו לחישוב נכון של השומה לניצול כל הפטורים שמגיעים לכם. צרו קשר עם עו"ד מלקמו אווקה
