ההחלטה אם לבחור בתמ"א 38 או פינוי בינוי היא דילמה נפוצה של בעלי דירות. לכל אחת מהן יתרונות וחסרונות, והבחירה תלויה בגורמים רבים, ביניהם מצב הבניין, גודל השטח, מספר הדיירים, הרשות המקומית, וכמובן – רצון הדיירים.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. לה קיימים שני מסלולים:
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת: מחזקים את יסודות הבניין הקיים, ובתמורה ניתנת אפשרות להוסיף קומות, יחידות דיור חדשות, ממ"דים, מעלית, מרפסות ועוד. הדיירים נשארים לגור בבניין במהלך השיפוץ.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש: הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, כמו בתהליך פינוי בינוי, רק בקטן יותר כי פינוי בינוי מתייחס בדרך כלל לפרויקט של מתחם דירות (מספר בניינים).
אז מה עדיף תמ"א 38 או פינוי בינוי?
יתרונות תמ"א 38
- תהליך קצר יותר: בדרך כלל, תהליך התמ"א 38 קצר יותר מפינוי בינוי, בעיקר בשל הדרישה לפחות אישורים תכנוניים כי ברוב המקרים, אין צורך בתב"ע חדשה.
- הפרעה מינימלית לדיירים (בתמ"א 38/1): הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך השיפוץ, מה שחוסך את הצורך במציאת דירה חלופית.
חסרונות
- תמורה מוגבלת: לרוב קטנות יותר מאלה הניתנות לדיירים המשתתפים בפינוי בינוי.
- איכות חיים ירודה יותר בתקופת השיפוץ (בתמ"א 38/1): לחיות ליד רעש, אבק ולכלוך לאורך תקופת השיפוץ.
- מורכבות הנדסית (בתמ"א 38/1): חיזוק מבנה קיים יכול להיות מורכב הנדסית, ולעיתים עלולות להתגלות בעיות בלתי צפויות.
יתרונות פינוי בינוי
- תמורה משמעותית יותר: דירה חדשה וגדולה יותר, עם מפרט עשיר כגון חניה, ממ"ד ומרפסת.
- שדרוג סביבתי: הפרויקט כולל לרוב גם פיתוח סביבתי כמו פארקים, שבילי אופניים, תשתיות ועוד, המשדרגים את כל האזור.
- בניין חדש לחלוטין: יתרונות של בנייה חדשה מהיסוד, כולל עמידות בפני רעידות אדמה, תשתית חדישה ופחות תקלות עתידיות.
- מתאים לפרויקטים גדולים: מספר גדול של בניינים ותשתיות (מתחמים)
חסרונות
- משך זמן ארוך יותר עד קבלת האישורים הנדרשים – כפי שצוין, התהליך ממושך יותר בשל הבירוקרטיה והצורך באישור תב"ע.
- פינוי הדיירים – הדיירים נאלצים לעזוב את דירתם לתקופת הבנייה, על כל המשתמע מכך (מעבר, הסתגלות למקום חדש).
- מורכבות משפטית – דורש התמודדות עם ריבוי גורמים ואינטרסים.
| מאפיין | פינוי-בינוי | תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) |
|---|---|---|
| גודל הפרויקט | מתחם שלם הכולל כמה בניינים ומאות יחידות דיור. | בניין בודד או שניים. |
| מטרת התוכנית | חידוש עירוני רחב היקף, שכולל גם פיתוח של תשתיות ציבוריות וסביבתיות. | חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. |
| מספר יחידות | הבניינים החדשים גבוהים בהרבה ומכפילים את מספר הדירות פי כמה וכמה. | מספר מוגבל של דירות חדשות, בדרך כלל הבניין החדש יהיה גבוה יותר בהשוואה לפרויקט פינוי-בינוי. |
| הליך תכנון | תהליך תכנוני ארוך ומורכב יותר, שכן נדרש אישור של תוכנית בניין עיר חדשה. | תהליך מהיר יחסית, כי הוא מבוסס על תוכנית קיימת (תמ"א 38). |
| אחוז הסכמה נדרש | 80% מבעלי הדירות במתחם כולו. | 80% מבעלי הדירות בבניין הבודד. |
לסיכום
הבחירה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי צריכה להיעשות לאחר בחינה מעמיקה של כלל הפרמטרים, ובסיוע עורכי דין מקרקעין. אם הבניין קטן ואין צורך בתוספת משמעותית של יחידות דיור, תמ"א 38 יכולה להיות פתרון יעיל ומהיר יחסית. לעומת זאת, אם מדובר במתחם גדול, עם פוטנציאל משמעותי להוספת יחידות דיור פינוי בינוי יהיה ככל הנראה הבחירה העדיפה. בכל מקרה, שיתוף פעולה בין הדיירים וליווי מקצועי צמוד הם המפתח להצלחת הפרויקט, ללא קשר למסלול הנבחר. צרו קשר עוד היום עם עורך דין מלקמו אווקה.
