מס רכישה מוטל על כל רוכש נכס מקרקעין בישראל משולם בדרך כלל תוך 60 יום ממועד "העסקה" כפי שמוגדר בחוק. עם זאת, ברכישת דירה מקבלן מועד העסקה לא כל כך ברור. דבר המחייב את הרוכשים להיות ערניים לגבי מתי משלמים מס רכישה על דירה בפועל.
מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
המועד שקובע מתי מתחיל מרוץ 60 הימים לתשלום מס הרכישה על דירה מקבלן אינו בהכרח מועד מסירת המפתח, אלא "יום העסקה"
איך נקבע יום הרכישה?
"יום העסקה" נקבע לפי המוקדם ביותר מבין:
- חתימה על חוזה מכר (הסכם רכישה סופי).
- חתימה על זיכרון דברים – חשוב לדעת שגם אם מדובר במסמך לא מחייב כשלעצמו, הוא יכול להיחשב כאירוע מס.
- כל תשלום ראשון לקבלן או למוכר, גם אם זו מקדמה.
- חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לקבלן או בא כוחו. בדרך כלל, למטרת העברת זכות קדימה בטאבו.
ברוב המקרים של רכישה מקבלן, המועד הקובע יהיה יום החתימה על הסכם מכר או התשלום הראשון של המקדמה.
חשיבותו של התאריך המוקדם
זה קריטי להקפיד על התאריך הזה בגלל ששם מתחיל מניין 60 הימים, וזאת גם אם הדירה צפויה להימסר לכם רק שנתיים או שלוש שנים אחרי. המשמעות היא שבגלל כי מס רכישה מחושב לפי שווי הדירה כפי שנקבע בחוזה, יש לשלם לרשות המיסים בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט, הרבה לפני שהדירה מוכנה או לפני שסיימתם לשלם לקבלן. אי-תשלום במועד עלול לגרור סנקציות, אלא אם אם בחרתם במסלול דחיית מס ייעודי למשפרי דיור, עליו נדבר בהמשך.
איחור בתשלום מס רכישה
איחור בתשלום מס רכישה, ז"א מעבר ל-60 הימים הקבועים בחוק, עלול לגרור קנסות, הכוללות
- ריבית והצמדה – על סכום המס שלא שולם בזמן, יתווספו הצמדה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית פיגורים בשיעור גבוה יחסית לכל יום איחור.
- קנסות נוספים: במקרה של איחור משמעותי, רשות המיסים רשאית להטיל קנסות נוספים בגין איחור בדיווח או בתשלום.
לכן, יש חשיבות עליונה לתכנן את התזרים הכספי ולשלם את המס במועד הקבוע בחוק כדי להימנע מעלויות כספיות מיותרות. עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין יעזור לכם מצד אחד לא לשלם יותר מס ממה שצריך, ומצד שני להימנע מקנסות גבוהים.
דחיית תשלום מס רכישה דירה מקבלן
בגלל פער הזמנים המשמעותי שיש בין חתימת החוזה למסירת החזקה כשקונים דירה חדשה מקבלן, ישנם מספר מנגנונים לדחיית מועד תשלום המס, מעבר ל 60 יום. דחייה זו חשובה במיוחד למשפרי דיור המבקשים לשלם פחות מס רכישה על דירה יחידה.
דחיית תשלום כללית
אפשרות זו מאפשרת לכם לדחות את התשלום מעבר ל-60 יום הקבועים בחוק. הדחייה אינה בחינם והיא כרוכה בתשלום ריבית והצמדה על סכום המס. הדחייה אפשרית עד למועד המוקדם ביותר מבין:
- עד שסך התשלומים ששילמתם לקבלן מגיע למחצית משווי הדירה.
- יום מסירת המפתח בפועל.
- קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הדירה על שמכם בטאבו.
במקרים רבים של רכישה מקבלן, המועד המוקדם מבין השלושה יהיה מועד קבלת החזקה. דחייה זו מאפשרת לכם לדחות את ההוצאה הגדולה של המס עד לכניסה לדירה, אך כמו שאמרנו, כרוכה בעלויות נלוות של ריבית והצמדה במשך התקופה.
פטור מס רכישה למשפרי דיור
אם אתם משפרי דיור, זאת אומרת שיש בבעלותכם דירה אותה אתם מתכוונים למכור ולקנות אחת אחרת חדשה במקומה, תוכלו לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה. ז"א בשיעור מופחת.
תוך כמה זמן אני צריך למכור את הדירה שלי כדי להיות זכאי לפטור?
ככלל, תהיו חייבים למכור את הדירה הישנה שלכם בתוך 18 חודשים מרכישת החדשה כדי ליהנות ממס מופחת. אולם, כאשר מדובר ברכישה מקבלן, החוק מאפשר הקלה משמעותית המכונה מסלול דחיית מועד המכירה. ז"א:
- תהיו רשאים למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים מרגע הכניסה לביתכם החדש בפועל.
- מכיוון שמסירת חזקה מקבלן מתבצעת לרוב שנתיים או שלוש לאחר חתימת החוזה, הדחייה מאפשרת לכם להחזיק בשתי דירות לתקופה של שנות הבנייה + 12 חודשים מיום המסירה, ועדיין להיחשב כרוכשי דירה יחידה.
- בעת הדיווח על העסקה, אתם תשלמו מס רכישה מופחת של דירה יחידה (או שתקבלו החזר לאחר תשלום מס מלא) אם הדירה הישנה לא נמכרת במועד, המס המופחת מתבטל ואז תדרשו לשלם את ההפרש כאילו רכשתם דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.
חשיבות דיווח לרשות המיסים
כדי ליהנות ממסלול זה, חובה לציין במפורש בדיווח הראשוני לרשות המיסים כי מדובר ברכישת דירה מקבלן ושאתם מתכוונים לנצל את הארכת המועד למכירת הדירה הקודמת. ללא ציון מפורש זה, תקופת 18 החודשים הרגילה תחול מרגע החתימה. עו"ד נדל"ן יעזור לכם לעשות סדר ולדווח לרשויות כנדרש.
הארכות מיוחדות
בתקופות משבר לאומי או אירועים חריגים, המדינה עשויה להאריך את תקופות החפיפה בהוראות שעה. לדוגמה, בעקבות מלחמת "חרבות ברזל", ניתנו הארכות למשפרי דיור שלא הצליחו למכור את דירתם הקודמת במועד.
פטור מס רכישה נכה
חוק מיסוי מקרקעין מעניק לנכים הטבה במס רכישה, שעיקרה פטור מלא ממס עד לסכום שווי דירה מסוים המתעדכן מעת לעת. ובכל מקרה, שיעור מס מופחת במיוחד על החלק שמעל אותו סכום.
מס רכישה דירה ראשונה
אם אתם מוגדרים כבעלי דירה יחידה זה אומר שזה הנכס היחיד שבבעלותכם, ולכן אתם נהנים ממדרגת מס רכישה אטרקטיבית, המתעדכנת מעת לעת וכוללת פטור מלא ממס על החלק הראשון של שווי הדירה, ז"א עד עד 1,978,745 ש"ח נכון ל 2025.
מס רכישה על דירה שניה
אם יש בבעלותכם דירה, ואינכם גם זכאים לפטור עבור משפרי דיור, אתם תחויבו במס רכישה גבוה משמעותית, אשר נועד לייקר את עלויות הרכישה של נכסים להשקעה. שיעור המס מתחיל במדרגה גבוהה יותר כבר מהשקל הראשון, וזאת בניגוד למדרגות הדירה היחידה הכוללות פטור מלא עד לסכום מסוים.
מס רכישה דירה שלישית
על רכישת דירה שלישית ומעלה מוטלות אותן מדרגות מס רכישה כמו על דירה שניה. נכון ל 2025, אין הבחנה בשיעורי המס אם יש בבעלותכם שתי דירות לבין עשר מכיוון שכל דירה שאינה "היחידה" תהיה חייבת בשיעורי מס גבוהים.
לסיכום,
ללא תכנון אתם עלולים לשלם מס מלא של דירה נוספת או להיחשף לקנסות, ריביות ופיגורים. לכן, התייעצות עם עורך דין מיסוי מקרקעין היא בגדר חובה להבטחת עמידה בזמנים וניצול כל ההקלות החוקיות.
